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投稿期間:2021年09月

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ゴールから逆算して考える

2021年09月28日SIMPLE NOTE

こんばんは、クオリティハウスの橋本です。


土地にお金をかけ過ぎないためには、
資金計画によって土地や建物などの予算が決まった後、
土地探しをする前に、住みたいエリアの土地の広さに合わせてどんな家が建てられるのかと、
どんな家にしたいのかを、先にイメージしておくことが大切です。

あらかじめ自分たちの予算と要望で、
一体どれくらいの家が建つのかが分かれば、探す土地の広さも明確になるからです。

そして、これが結果的に、外構工事にかかる予算をも最小限に抑える要素となります。


例えば、あなたの予算で買うことが出来る住みたいエリアの平均的な土地の広さが、
50坪〜60坪だとしたら、あなたはどんな家をイメージするでしょうか?

そして、あなたが家と庭にかけられる予算が合わせて税込2000万円だとしたら、
どんな家と庭をイメージし、それぞれにいくらずつ予算を配分するでしょうか?

☑逆算して考えていく

この場合、この土地には、
2階建てを建てることも出来れば平屋を建てることも出来ます。

そして、2階建てにするか平屋にするかで、外構工事の予算が違ってきます。
土地の余白が違ってくるからです。

また、どんな間取りの家にするかでも、外構工事の予算は違ってきます。
弊社のような一見窓が少ない家にするのと、窓がたくさんある家にするのとでは、
塀や目隠しや植栽にかかる費用がけっこう違ってくるからです。

これを例えば数字にしてみるとすると、
→窓がたくさんある2階建ての家
=家1800万円+外構200万円
→窓が少ない平屋の家
=1900万円+外構100万円
といった感じです。

そして、これをもとに、
それぞれどんな家が建てられるかを考えてみると...

→税込1800万円で建てられる
窓がたくさんある2階建ての家
=延床28坪の2階建て↓
1階(28帖):LDK16帖+タタミコーナー3帖
+水回り5帖+玄関・ホール2帖+階段2帖
2階(28帖):寝室&W.I.C9帖+階段2帖
+子供部屋7帖×2+トイレ1帖+廊下2帖

→税込1900万円で建てられる
窓が少ない平屋の家
=延床25坪+中庭3坪の平屋↓
1階(56帖):LDK16帖+タタミコーナー3帖
+水回り6帖+玄関・ホール2帖+中庭6帖
+寝室&W.I.C9帖+子供部屋7帖×2

となるのですが、
この2つを見比べてみていかがでしょうか?

平屋の方がいいと思いませんか?
2階建てと全く同じ部屋数と部屋の広さが確保出来つつ、
これらが全て同じフロアにあるわけですからね。

水回りに至っては、平屋の方がゆったりしていますし、
これに加えて中庭まであるので、開放感も暮らしやすさも
確実にこっちの方が上でしょうしね。

そして、平屋を建てたいなとなれば、
この広さに合わせて土地を探せばいいんですよね。
この場合なら55坪を目安として探す、という感じです。

いくら価格が安いからといっても、
無駄に広い土地にしてしまうと、外構工事の予算が狂ってしまい、
結局、家を小さくせざるを得なくなってしまうかもしれません。

また、坪単価が高い土地を選んでしまうと、
土地を小さくせざるを得なくなり、結果、家を小さくせざるを得なくなるか、
平屋が無理となれば、2階建てにせざるを得なくなり、
階段や廊下などの余分なスペースに面積を奪われ、
家が狭苦しくなってしまいます。

このように家づくりは、土地・建物・外構の3つが密接に関連しているため、
全てを同時に考えながら予算を組み、進めていかないといけません。

そして、このような進め方で家づくりが出来れば、
無理のない予算で、住みやすい素敵な住まいをつくることが出来ます。

ということで、これを参考にしていただき、
間違った予算設定と、間違った家づくりの進め方をしないように気をつけていただければと思います☆



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家を建てるという選択が正しいとは限らない

2021年09月24日SIMPLE NOTE

「家賃を払うぐらいなら早く家を建てて方がいい」と、巷ではよく言われています。

家を持てば資産になるし、低金利が続いているしで、その理屈はごもっともなことなのですが、
かといって、果たしてみんながみんな若いうちから家を持つことが正解なのでしょうか?


例えば、賃貸住宅は、
家賃だけを払っていればいいですが、
自分の家を持つと、ローン返済だけをしていれば
いいわけではありません。

土地や建物という、固定資産を所有したことによって税金を市町村に払わないといけないし、
50〜60年住み続けていくために、定期的に外壁塗装や修繕などをしなければいけないため、
その費用も計画的に積み立てていく必要があるからです。

ですので、単純に家賃と比較するのではなく、
こういった費用も含めた上で、どっちの選択をするのかを検討すべきだと思いますし、
家を持つという選択をするなら、この維持費用がずっと掛かり続けることを理解しておかないといけません。

また、お子様が小さいうちに家を建てるとなれば、
学校区を中心に考えて土地を買うようになるため土地代も高くなりやすいし、
最大人数を想定して間取りをつくってしまうため、家の価格も高くなりやすくなります。

つまり、必然的に家づくりの費用が割高になりやすいため、
ローン返済の負担が大きくなり、結果的に、家族旅行に行けない、貯蓄が出来なくなる、という原因になりかねないわけです。

ですので、子供たちはいつまでも学校に行くわけじゃないし、いつまでも家にいるわけじゃない、
ということも踏まえた上で、予算をなるだけ抑えられるように、土地選びをし、間取りを考える必要があります。

結果、固定費が削減出来て、家計に余裕が生まれ、
老後や教育のための貯蓄をすることが出来るようになります。

☑とにかく貯蓄を優先すること

もっとも最悪なのは、貯蓄が全く出来ないような予算で家を建ててしまうことです。
こんな状況になってしまうんだったら、家を建てない方が良いかもしれません。

貯蓄するゆとりがない懐状態で家を建ててしまったら、
倒産や解雇、減給といった不測の事態が起こった時に、
たちどころに家を手放すことになりかねないからです。

また、これから先は、税や社会保障費の負担増によって、
可処分所得(必要な費用が差し引かれた所得)が下がっていくからです。

ですので、充分な貯蓄がない若いうちから家を持つとするなら、
家を持ちながら貯蓄していけるように、月々の支払が無理ない程度に家づくりをするか
ある程度貯蓄をしてからの家づくりをオススメします。

例えば、利便性が良い土地を買うなら、
車を1人1台持つのではなく、1家に1台にするという選択肢があります。
これだけで毎月の負担が5万円程度減るので、その分を貯蓄に回せますからね。

また、やがて子供たちは家を出ていケースが多いので
子供部屋の広さや、部屋数を最小限にするという選択肢を持つことも非常に大切なことではないでしょうか?
家の価格は、単純に面積に連動するので。

土地の広さに関しても家と同様です。
立地にもよりますが、単純に土地面積が大きくなれば、
土地価格も高くなってしまいます。

ということで、結論としては充分な貯蓄をしながら家を持つことが出来そうなら、
なるだけ早く家を持つことはいいことだと思いますので、
きちんとライフプランをした上で、予算の計画を立ててもらえたらと思います。




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広い土地のよくあること

2021年09月21日SIMPLE NOTE

こんあんは、クオリティハウスの橋本です♪

土地の価格は地域によって異なるのはもちろん、
同じ地域でも立地によって異なるし、同じ場所でも日当たりや形によって異なります。
そして、当たり前のことですが、面積も土地価格を左右する要因の一つです。

ですが、土地面積が増えた場合、単純に土地価格が上がってしまうだけじゃなく、
それに付随して庭の工事費用が高くなるし、
また、土地を持ち続けている限りずっと支払わなくてはならない固定資産税も高くなってしまいます。

例えば、希望の家を建てるのに本当は50坪ぐらいでいいのに、80坪もの土地を買ってしまったら、
30坪分、余分な庭の工事費用が必要になるのですが、
この場合、どれくらい余分な工事費用がかかるのでしょうか?

まずここに、草抜きが面倒だからとコンクリートを打つとしたら、
75万円〜80万円もの費用が必要となります。

そして、土地が広くなった分境界の距離も長くなります。
道路の接道長さを10mとした場合、50坪の場合であれば周囲の境界の長さは約43mなのに対し、80坪となれば約63mとなるのですが、
仮に、オシャレなフェンスをするとして、それが1mあたり約25,000円必要だとしたら、これだけで約50万円高くなってしまいます。

そして、これらを合わせると145万円〜150万円も庭の工事費用が高くなってしまうのですが、
正直、これはメチャクチャもったいないですし、メチャクチャ無駄なコストですよね・・・

また、固定資産税については、200㎡(=約60坪)までは課税標準が6分の1になるものの、
それを超える部分は、課税標準が3分の1となるため、
仮に、課税標準価格が1坪あたり15万円だとしたら、50坪の場合は、
15万円÷6×50×1.4%=17,500円なのに対し、
80坪になると、
15÷6×60×1.4%=21,000円
15÷3×20×1.4%=14,000円
21,000円+14,000円=37,000円となり、
今後ずっと毎年20,000円弱、余分な税金を払い続けていくことになってしまいます。

いかがでしょうか...
こうやって数字を当てはめてみると、土地を広く買うのってメチャクチャもったいないと感じていただけたのではないでしょうか?

☑適度な広さの土地を買う

以上のような理由から、土地は家に合わせた広さで買うことをオススメしています。

そして、そのためにはどんな家を建てたいのかが明確になっていない状態で、
土地を探さないようにしなければいけませんし、
また、資金計画によって自分自身の正確な土地予算が明確になっていない状態で、土地を探さないようにしないといけません。

具体的には、まず資金計画から始めて家づくり全体にかけられる予算を出した上で、
土地、家、庭それぞれに予算を配分していきます。

そして、その土地予算の中で土地探しをするわけですが、
その前に、算出した家の予算の中で、どんな家が建てられるのかをある程度把握してください!

建てたい家が、平屋なのか2階建てなのか?
絶対に妥協したくないことが何なのか?
そして、その場合、その予算で、どれくらいの大きさの家を建てることが出来るのか?
といったことをです。

これらが分かった上で土地選びをすれば、
土地にかける予算と庭にかける予算の両方を抑えることが出来るようになるでしょう。

ということで、予算とどんな家にしたいかが明確になっていない状態で、
先走って土地探しをしないように気を付けていただければと思います☆



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掘り出し物を手に入れる?

2021年09月19日SIMPLE NOTE

こんばんは、クオリティハウスの橋本です。

一般的には、たとえ前面道路が広いとしても、
また立地条件が良いとしても、
日当たりや形が悪い土地を進んで買おうとする人はいないと思います。

しかし、住む場所に妥協することなくより安い価格で土地を手に入れるためには、
基本的には、このような悪条件の土地を買うしか方法がありません(*_*;

そもそも価格設定がかなり割安だし、その上価格交渉もしやすいため、
さらに割安価格で手に入れることが出来るからです。

例えば、みんなと同じように日当たりがいい区画を買えば、
土地代だけで1000万円もする新規分譲地があるとします。

この土地で、あえて日当たりが悪い区画を狙うか、
あるいは形が悪い区画を狙えば、それだけで100万円以上安く土地を手に入れることが出来ます。

また、この土地が売れ残りだとしたら、
この設定価格よりさらに50万円ほど安く買えるかもしれないですし、
不動産屋さんが早く売りたいと思っているとしたら、
さらに50万円以上安く買えるかもしれません。

つまり、環境や立地条件は全く同じなのに、
100万円〜200万円も安い買い物が出来るということですね。
土地にかかる利息まで入れていくと、さらに20万円〜40万円抑えられますしね。

そして、新規分譲地にこだわらなければ、より安く土地を手に入れられるかもしれません。
なんらかの理由で、現金が必要だから売却しようとしている方や、
税金や資産の管理を面倒だと思っていて売却しようとしている方が、売主さんであることが多いからです。

このような土地や中古住宅などは、もちろん相場に合わせて価格を設定するのですが、
価格に弾力性がある場合が多々あります。

現金が早く欲しい方であれば、少々安くても早く手放したいと思うものですし、
逆にお金の余裕がある人の場合は、お金に余裕がある分、
安く譲ってくれるかもしれないですからね。

また、税金の支払いや資産の管理を面倒だと思っている方なども早く手放したいとお考えでしょうから、
価格交渉に快く応じてくれやすいでしょうし。

☑分譲地以外の土地を買う時の注意点

ただ、こういった土地は注意しないといけないことが2つあります。

まず1つ目が「境界」です。
新規分譲地は、隣との境界が明確で、かつ、頑丈な境界基礎がつくられているのですが、
こういった土地の場合、境界基礎の強度が悪い場合が多々あります。

この場合、境界基礎を一度全て壊し、頑丈な基礎を再度つくらないといけません。
そして、そうなると1mあたり、18,000円〜20,000円もの費用がかかることになります。

そして注意すべき2つめのことが「水道」です。
たとえ、元々家が建っていたとしても地下水しかない可能性もあるし、
水道が引き込まれていたとしても今の基準に適合せず、
再度引き込み直さないといけない場合もあるからです。

また、水道管が前面道路にない場合、
遠いところから水道を引っ張ってこないといけないのですが、この場合とんでもない費用がかかってしまいます。

こういった土地は、たとえ土地の価格がものすごく割安だったとしても、
境界やら水道やら排水やらといった費用が別途でたくさんかかってくることがあり、
結局、全然割安じゃなかった...なんてこともあり得ます。

ですので、こういったことも現地で調査した上で、
購入するかどうかと、どれくらい価格交渉すべきなのかを
決めていただくことをオススメしています。

☑形や日当たりの悪さは設計でカバーできる

家は土地に合わせて建てるものなので、
形や日当たりといった条件は、それほど重要なものではありません。

また、車の運転に支障がなく、子供たちにとっても安全で、周囲の環境や雰囲気が良いのであれば、
土地の価格は安いに越したことはありません。

ですから、土地探しをする時は、
日当たりや形にこだわるあまり割高で買ってしまわないように、充分に気を付けてもらえたらと思います。

では、次回は土地の適度な土地の広さについて
お伝えしていきたいと思います!!



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多数が少数より正しいとは限らない

2021年09月14日SIMPLE NOTE

こんばんは、クオリティハウスの橋本です☆

家は持つべきものの、そこに掛けられる予算は、
皆さんが想像しているよりも遥かにに少ないのが現実です。

ですので、予算設定という家づくりのスタートを間違えないことが何より大切なのですが、
その厳しい予算に基づいて、土地を探し、家を建てるためには、
土地、家のいずれに関しても大多数とほぼ真逆の視点を持つ方が良いかと思います。


例えば、大多数の方は土地を買う時、
そのエリアの中で最も高い値段の土地を選ぼうとします。
新しく造成された分譲地の、形が良い南向きの土地です。

また、大多数の方が少しでも土地を広く買おうとしますが、
これも土地の予算が上がる原因となるし、同時に外構工事も高くなる原因となります。

ですので、土地予算を抑えるためには、
この2つとは真逆の考え方を持って土地探しに臨むことをオススメします。

南向き → 南向き以外
形が良い土地 → 形が悪い土地
必要以上の土地 → 必要最低限の土地 
といった感じです。

☑日当たりは悪くて大丈夫なのか?

土地探しで一番心配なのが、日当たりではないでしょうか?
わざわざ好き好んで日当たりが悪い土地を選ぼうとするなんて、
そんな方居ない気がしますしね・・・

でも、少し立ち止まって冷静に考えてみてください。
家を建てようとする前に、日当たりが良い土地に建っている家をゆっくりと見て回ってみてください。

事実をお伝えさせていただくと、
日当たりが良い土地に建つ家でも、決して家の中が明るいという訳ではありません。

理由は明確で、視線が気になりカーテンやシャツターを開けられないからです。

南からの光をカーテンが遮断してしまって、
奥にあるキッチンや水回りにまで、光が届かなくなってしまうからです。

そんなお家は一体何のために、
南向きの日当たりが良い土地を買ったのでしょうか?

一体何のために南向きに部屋を配置し、
南向きの窓をつくったのでしょうか?

光をたくさん家の中に入れ、明るくて開放的な家になるはずだったのに、
光は閉ざされ、薄暗くて閉鎖的な家になってしまったとしたら、どう感じますか?

この問題を解決するためには、その土地のメリットだけに焦点を当てて、
土地を選び、間取りを考えるのではなく、その土地のデメリットにも焦点を当てながら土地を選び、間取りを考えなければいけません、

南向きの土地であれば、窓を道路に向ければ、
外から家の中が丸見えになってしまう
ということですね。

そして、これがどのような状況を引き起こすのかを想像しなければいけません。

他方、南向き以外の土地は、
外から家の中が丸見えになりにくいというメリットはありますが、
家の中に光が十分入ってこないんじゃないか?という懸念事項があります。

ですが、南向きの土地も、それ以外の土地も全てそのデメリットを把握し解決できるように間取りを考えれば、
丸見えになったり、家の中が薄暗くなったり、
というような最悪の状況を避けながら、快適に暮らしていただくことが出来ます。

とはいえ、そのためには絶対にしてはいけないことが一つあります。
それは、、、

【自分で間取りや広さを決めない】ということです。
家は予算と環境に合わせてつくるものであり、
その提案をするのがプロの仕事だからです。

なぜ、資金計画をするのかと言うと、それは土地や家の予算を正確に出すためであり、
その予算に合わせて出来ることと出来ないことを間取りを考える前に話し合うためです。

なぜ、土地の環境に合わせて間取りを考えないといけないのかと言うと、
そうしないと、家の中が丸見えになったり、薄暗くなったり、閉鎖的な家になってしまうからです。

いい家であることの条件は、居心地よく暮らしやすいことだと思いますが、
たくさんお金をかけたお家が必ずしもそんな家になるわけでもなければ、
逆に、お金をかけられないことが住みにくい家になるわけでもありません。

しかし、予算の大小に関わらず、予算と環境に合わせて考えなかったお家は、
そうすることが出来たお家に比べて確実に居心地も悪く、暮らしにくい家になってしまいます。

ですから、土地を探す前にまず住宅会社に資金計画をしてもらうこと、
そして、土地を探す時には、予算に合わせた土地を提案してもらうこと、
そして土地を決める時には、住宅会社に土地を見てもらい土地に合わせた間取りを提案してもらうこと、
この3つを守っていただければと思います。

間違っても、間取りや広さを自分で勝手に決めて、指定してしまわないように気をつけてくださいね。

間取りは、動線や使い勝手だけを考えてつくるものじゃありませんので(>_<)



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